在金融与房地产市场紧密交织的领域，信贷供应与房价之间的关系一直是备受关注的焦点话题。2025年1月发表于《Journal of Financial Economics》的 “Credit supply and house prices: Evidence from mortgage market segmentation” 一文，由来自杜克大学和美国国家经济研究局（NBER）的 Manuel Adelino、麻省理工学院（MIT）和 NBER 的 Antoinette Schoar，以及达特茅斯学院的 Felipe Severino 共同撰写。文章通过独特的研究方法，深入剖析了信贷供应对房价的影响机制，为我们理解房地产市场的运行规律提供了新的视角。
研究背景
在金融领域，理解信贷可得性和融资成本对资产价格的影响至关重要。在住房市场中，信贷条件与房价关系紧密，21 世纪初美国房地产市场繁荣，信贷宽松推动房价上涨，但信贷与房价之间的因果关系难以确定。以往研究表明，信贷条件变化常与市场情绪、房价预期及抵押品价值变化交织，使得明确信贷对房价的真实影响存在困难。
展开剩余61%
研究问题
本研究旨在解决如何在控制房价预期、住房需求和抵押品价值等因素的情况下，确定信贷可得性对房价的因果影响，具体聚焦于利用符合贷款限额（CLL）的变化来探究其对房价的影响机制及程度。
研究数据和方法
数据：使用 1998 - 2008 年 10 个大都市统计区（MSAs）中 74 个县的住宅房产所有权转移数据，涵盖约 396 万笔单户住宅交易，包含交易时间、金额、贷款信息及详细房屋特征。 方法： 构建 “贷款价值比（LTV）为 80% 且符合贷款限额” 的指标，确定可低成本融资的房屋范围。 运用享乐回归分析，控制房屋特征，估计房价和每平方英尺价值的残差，以排除房屋质量对价格的影响。 采用双重差分法，对比 CLL 限额上下不同融资条件的房屋交易价格，分析 CLL 变化对房价的影响。将房屋按价格分为高于和低于 CLL 的 125% 两组，对比政策变化前后两组房价差异。
研究发现
融资选择：CLL 显著影响借款人融资决策。多数借款人偏好 80% 的 LTV，但当房价超过 CLL 的 125% 时，借款人多选择低 LTV 的符合贷款或承担更高成本的融资方式，以避免使用更昂贵的巨额贷款。 交易数量：CLL 变化对交易数量有影响，但经济意义相对较小。在控制 ZIP 代码固定效应后，CLL 提高会使超过阈值的交易份额增加约 1.6 - 1.7 个百分点。 房价影响：符合贷款限额提高使房屋更易融资，每平方英尺价值平均提高 1.17 美元；控制房屋特征后，这一数值为 0.67 美元。该结果在多种检验下稳健，不受样本选择、趋势差异等因素干扰。 弹性估计：基于研究结果计算的房价对利率的半弹性在 1.3 - 5.3 之间，处于以往研究估计范围的较低区间，表明利率变化对房价的传导相对有限。
主要结论
CLL 对许多家庭的房贷决策影响重大，借款人常因 CLL 限制调整融资策略，从而影响房屋价值。 政府支持的符合贷款计划的利率补贴部分转化为房价上涨，使房主受益。 研究估计的房价对利率的弹性较低，可能是由于研究方法有效控制了其他影响住房市场的因素，更精准地揭示了信贷可得性对房价的影响。 发布于：北京市
